时间：2023-07-09 12:47:58
万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。
(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。
资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计
制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。
记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。
数据
住宅用地扎堆海珠黄埔
今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。
广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额27.7亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。
预测
房企资金依然趋紧
统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。
对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。
广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。
分析
广州地价处上升通道
“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为85.9%。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。
“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。
在人们越来越注重自身素养的今天，报告的用途越来越大，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。一起来参考报告是怎么写的吧，以下是小编帮大家整理的房地产行业分析报告，欢迎大家分享。
一、土地市场状况
1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。
4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648O，成交总建筑面积156351O，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/O。
德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。
旅游区成交地价高于老城区地价3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/O竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。
2、出让土地
截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042O，总建筑面积1038645O。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。
德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750O，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。
汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780O，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的'土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。
二、住宅市场状况
1、新盘（含加推和新入市项目）分析
20xx年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。
4月开盘项目呈现出以下几个特征：
武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/O左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/O，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。
盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。
入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。
万元项目增多。本月有5个10000元/O左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/O，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。
德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。
2、住宅销售分析
成交套数
根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。
成交套数增幅与面积增幅的关系
本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。
德思勤观察：成交量下跌20％。20xx年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。
价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于20xx年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。
成交总面积与总金额
根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，20xx年4月全市累计成交面积38.04万O，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。
全市小结：
土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。
汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。
全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续20xx年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。
市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如20xx年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。
三、区域成交情况
1、区域成交情况
4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。
武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。
区域市场小结：
片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。
汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。
据悉,在如今的社会中,买房问题一直都是困扰着朋友们的事情,房地产市场的前景空前壮大,人们居住的.环境也是越来越好。不同地区和不同的房源差距有很大,下面为大家推荐信阳房地产市场调查分析报告,朋友们可以关注本文。
一级市场:2016年6月,信阳共成交4宗土地,居住类、商业类和综合类分别为2宗、1宗和1宗,建设用地面积22.38万平米,规划建筑面积40.84万平米,环比和同比升幅都超过180%,成交金额37.27亿元,环比和同比升幅都超过400%。
2016年1-6月,信阳共成交38宗土地,同比下降57%,居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为15宗、9宗、5宗、8宗和1宗,建设用地面积232.1万平米,同比下降62%,规划建筑面积543.41万平米,同比下降50%,成交金额685.49亿元,同比下降39%,楼面地价12615元/平米,同比上升23%。
2016年1-6月,信阳共供应土地33宗,同比下降50%,居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为14宗、7宗、5宗、6宗和1宗,建设用地面积206.89万平米,同比下降58%,土地规划建筑面积438.65万平米,同比下降47%。
二级市场:2016年6月,信阳新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅批售套数13862套,环比上升94%,同比上升61%,批售面积135.68万平米,环比上升82%,同比上升44%。
2016年1-6月,信阳新增商品住宅供应量同比下降。住宅批售套数39041套,同比下降33%,批售面积384.92万平米,同比下降40%。
2016年6月,商品住宅市场成交环比同比均量价齐升。2016年1-6月,商品住宅市场成交同比量价齐升。成交9010套,环比上升29%,同比上升102%;成交面积103.93万平米,环比上升31%,同比上升120%;成交均价为27987元/平米,环比上升3%,同比上升6%;成交金额290.87亿元,环比上升34%,同比上升134%。从成交区域来看,主力成交的几个区域是通州、大兴、房山和朝阳,此4个区域成交量在920套以上。 2015年1-6月,商品住宅成交同比量价齐升,成交39304套,同比上升28%;成交面积426.7万平米,同比上升31%;成交均价为26776元/平米,同比上升4%;成交金额1142.53亿元,同比上升36%。
存量方面,选取全市一手房市场2015年7月-2016年6月月均销售速度来计算,全市存量套数约需要16个月可消化完成,存量面积约需要18个月的消化时间,从近几个月的整体去化时间来看,信阳商品住宅市场平均消化速度加快,但新增供应上升,本月库存量上升,达到118942套,较5月上升6.54%,消化周期小幅缩短。 三级市场:2016年6月,信阳二手房市场成交量环比同比均上升。二手房(住宅)成交套数为18576套,环比上升12%,同比上升187%;成交面积168.61万平米,环比上升14%,同比上升187%。
2016年1-6月,信阳二手房市场成交量同比上升。二手房(住宅)成交套数为85051套,同比上升93%;成交面积764.64万平米,同比上升89%。
总的来讲:6月信阳土地市场供应和成交均有所恢复,供应有限的情况下,房企拿地竞争激烈。商品住宅方面,新增供应量环比同比均上升,成交环比同比均量价齐升,存量上升,消化周期小幅缩短。本月为半年度最后一个月,市场冲刺明显,供应和成交双双环比上升,且幅度较大。上半年整体来看,土地供应和成交均同比下降,商品住宅新增供应量同比下降,成交则同比量价齐升。6月底央行再次降息,信贷政策宽松程度进一步加大,对下半年成交量有一定刺激作用。
这里小编为你们精心搜集整理了房地产财务分析报告。希望可以帮助到大家。
一、 财务分析的组织管理体系
1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。
财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。
2、有关部门的职责分工。
生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析;对大修、技改等工程(按项目细分)实施情况进行分析;
销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析;
采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析;
工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据;
行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析;
财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本(主要是可控费用)、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表(包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表)。
二、财务分析的内容及主要指标
(一)、财务会计指标
1、获利能力分析指标
⑴销售利润分析指标
①销售毛利率=销售毛利÷销售收入净额
销售毛利=销售收入净额-销售成本
=销售收入-销售折扣与折让-销售成本
此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。
②营业利润率=息税前营业利润÷销售收入净额
息税前营业利润=营业利润+利息支出
此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的'基础薄弱。
③核心业务利润率=核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额
此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。
⑵成本利润分析指标
成本费用利润率=营业利润÷成本费用总额
成本费用总额=销售成本+销售费用+管理费用+财务费用
此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额
⑶资产收益分析指标
总资产报酬率=净利润÷平均总资产
平均总资产=(期初资产总额+期末资产总额)÷2
此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。
⑷资本收益分析指标
①净资产收益率=净利润/平均净资产
平均净资产=(期初所有者权益总额+期末所有者权益总额)÷2
此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。
②资本保值增值率=期末所有者权益总额/期初所有者权益总额
此项指标反映企业自有资本的增值速度。
⑸收益质量分析指标
①核心业务利润占利润的比重=核心业务利润/利润总额
此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。
②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金
=经营现金净流量÷(净收益-非经营收益+非付现费用)
此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。
⑹保障性分析指标
①销售营业现金流入比率=销售商品产生现金流入量÷销售收入净额
此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。
②资金安全率=资产变现率-资产负债率
资产变现率=(现金及其等价物+良性债权+适销存货+可变无形资产)÷资产总额
此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。
2、营运能力分析指标
①流动资产周转率=销售收入净额÷平均流动资产
此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。
②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数
存货周转天数=360÷存货周转率
=360÷(销售成本÷平均存货)
应收账款周转天数=360÷应收账款周转率
=360÷(销售收入÷平均应收账款)
此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度， 营业周期越短，说明企业的周转速度越快。
3、偿付能力分析指标
①现金流动负债比率=经营现金净流入÷流动负债
此项指标反映企业偿还即期债务的能力。
②资产负债率=负债总额÷资产总额
此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。
4、成长性分析指标
①销售增长率=(本期销售收入-上期销售收入)÷上期销售收入×100%
此项指标反映销售收入的增长速度。
②净利润增长率=(本期净利润额-上期净利润额)÷上期净利润额×100%
此项指标反映净利润的增长速度。
③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产20存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。
项目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 变动情况(%)
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。
报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额 增减(%)
一、营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：营业外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
减：营业外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流动资产处置损失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%
减：所得税费用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、净利润18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。
(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。
(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。
(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。
现金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流动比率：
2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速动比率：
2013年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)现金比率：
2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
(1)资产负债率：
2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股东权益比率：
2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 产权比率：
2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已获利息倍数：
2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
据表3-2显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。
由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。
平均总资产① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均净资产② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：
分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%
总资产报酬率变动的影响为：
17.48%-19.21%=-1.73%
负债利息率变动的影响为：
17.54%-17.48%=0.06%
资本结构变动的影响为：
17.27%-17.54%=-0.27%
综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均总资产 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。
总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
=*100%=17.92%
营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
总收入利润率=*100%=17.79%
销售净利润率=*100%=13.51%
销售息税前利润率=*100%=18.60%
从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.
营业费用利润率=*100%=21.63%
=*100*=16.30%
从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.
项目 2014年12月31日 2013年12月31日 增减变动额 增减变动率(%)
归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司发行在外普通股的加权平均数 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀释每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.
4.1 财务问题：
(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
(3)从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
一、背景介绍
从20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入0.9亿，20__年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税金及费用：20__年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车
和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历
程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压
力，开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产:
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产:
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债:
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债:
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益:
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。
非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，
两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。
存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。
从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，
一、全国楼盘销售分析情况
2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点;其中,住宅销售面积增长17.5%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2012年提高16.3个百分点;其中,住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长35.1%,商业营业用房销售额增长18.3%。
二、楼盘销售分地区情况
2013年,东部地区商品房销售面积63476万平方米,比上年增长19.3%,增速比1-11月份回落2.9个百分点;销售额49327亿元,增长28.4%,增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米,增长16.8%,增速回落5.4个百分点;销售额16524亿元,增长26.9%,增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米,增长14.1%,增速回落2.6个百分点;销售额15576亿元,增长19.6%,增速回落3个百分点。
三、开发企业到位资金情况
2013年,房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点,比2012年提高13.8个百分点。其中,国内贷款19673亿元,增长33.1%;利用外资534亿元,增长32.8%;自筹资金47425亿元,增长21.3%;其他资金54491亿元,增长28.9%。在其他资金中,定金及预收款34499亿元,增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元,增长33.3%。
四、房地产楼盘销售分析总结
2006年商品房均价1646元/㎡,2007年涨至2300元/㎡,2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,2009年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来,楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响xx房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。
房地产市场分析报告：
房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。
（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。
（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的用途分析。
（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。
（4）市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。
（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。
（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。
（7）售价和租金预测。
（8）吸纳量计划预测。
（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。
（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。
一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况
(一)我国房地产行业发展的现状
2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。
受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。
随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。
2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。
(二)XX地产的发展现状
报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。
(1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。
同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。
(2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的.比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。
(3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。
(4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。
(5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州XX中心、广州XX中环广场、佛山XX水城、佛山XX洲际酒店、成都XX皇冠酒店、广州XX世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。
(6)品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“XX地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会(50强)”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。
(7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。
二、XX地产的财务状况分析
偿债能力分析
从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。
由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。
资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。
营运能力分析
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。
盈利能力分析
由以上数据分析可以看出：XX公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的XX地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，XX地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。
二、XX地产未来发展展望
上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2)随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。
公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。
